מה שכדאי לכם לדעת על מסלולי המשכנתא

ההחלטה לקחת משכנתא לקניית דירה לא הגיעה ברגע, קדמו לה מחשבות ולבטים רבים, ולא סתם, אנחנו מתחייבים על משכנתא ואנחנו רוצים לדעת שאנחנו יכולים לעמוד בה, הלוואת המשכנתא היא לטווח ארוך והיא תלווה אותנו במשך שנים רבות.

כל מסלול משכנתא הוא בעל מאפיינים אחרים, כל אחד רוצה שהלוואת המשכנתא תתאים לצרכים האישיים שלו ככל הניתן, כדי להתאים את המסלול בצורה נכונה לצרכים האישיים חשוב להכיר את מאפייני המסלולים.

איך אני יכול לדעת איזה מסלולי משכנתא לשלב בתמהיל המשכנתא שלי?

לכל מסלול משכנתא יתרונות וחסרונות משלו. יש מסלולים המחויבים בעמלה על פירעון מוקדם, יש מסלולים לעומתם שלא מחויבים בעמלה על פירעון מוקדם אך הם משתנים ולא יציבים. אחרים הם בעלי ריבית גבוהה. לכל מסלול מאפיינים אחרים. אנחנו ממליצים לכם לבדוק מה אתם צריכים, לבדוק מה המסלולים מציעים ולשלב את המסלולים שעונים לדרישתכם. אך שימו לב, חשוב לשים לב לא לבנות תמהיל משכנתא המורכב ממסלולים בעלי סיכונים רבים. נרצה לפזר את הסיכונים ככל הניתן, ולכן חשוב להכיר את מאפייני מסלולי המשכנתא (אם לא הכל מובן, אל תילחצו, יועצי משכנתאות רבים ישמחו לעזור לכם).

מה מאפיין את מסלולי המשכנתא הנפוצים?

כשנבחן את המאפיינים של כל מסלול משכנתא, נבדוק את המאפיינים הבאים:

  • מה גובה הריבית? (האם הריבית היא קבועה או משתנה?)
  • האם המסלול צמוד למדד? (מסלול צמוד למדד נקרא מסלול בעל סיכון גבוה, היר המדד המשתנה יכול לשנות את יתרת המשכנתא, אם המדד עולה, ההחזר החודשי גם הוא עולה.)
  • מה העמלה הנדרשת בזמן פירעון מוקדם? (מסלול בו נידרש לשלם עמלה על פירעון מוקדם הוא מסלול בעל סיכון גבוה)

אנחנו רוצים לנסות כמה שיותר "לפזר" סיכונים. אנחנו לא רוצים למצוא את עצמנו נדרשים לשלם החזר חודשי גבוה יותר בגלל ריבית גבוהה או בגלל הצמדה למדד. במקביל, את המסלולים "המסוכנים" נרצה לשלב לתקופה לא ארוכה. כך אנחנו יכולים לדעת שהמסלול מסתיים בקרוב, יודעים מה גובה הריבית הצפוי לתקופה הקצרה ויודעים מה יהיה גובה המדד.

מהם מסלולי המשכנתא הנפוצים?

מסלול ריבית פריים

מסלול פריים מתבסס על ריבית הפריים המתעדכנת מידי חודש על ידי בנק ישראל. על ריבית הפריים מוסיפים הבנקים מרווח משלהם (גובה הריבית של הבנק הוא 1.5% וגובה המרווח שהבנקים הוסיפו הוא 0.1%, גובה ריבית הפריים הכולל, נכון להיום, הוא 1.6%). ריבית פריים היא ריבית משתנה. היא יכולה להשתנות כל חודש ולכן היא נחשבת למסלול בסיכון גבוה. על מסלול פריים לא תידרשו לשלם עמלה אם תבחרו לפרוע אותו מוקדם. המסלול הוא המסלול בעל הריבית הנמוכה ביותר במשק ולכן הוא מאוד נפוץ. אין בו הצמדה והוא בעל ריבית שאמנם משתנה אך היא לא משתנה באופן דרסטי. אפשר לשער את התנודות של ריבית הפריים. אין כאן הצמדה למדד ואכן המסלול מועדף על הציבור. ככל שהוא טוב לציבור, הוא פחות טוב לבנק.

בהתאם לתקנה החדשה של בנק ישראל, המגבלה על ריבית הפריים הוסרה. בעבר היה אפשר לבחור מסלול של עד שליש ריבית פריים, וכיום ניתן לבחור עד שני שליש מסך הריביות כריבית פריים.

מסלול בריבית קבועה

בריבית קבועה תמצאו שני סוגי מסלולי ריביות:

מסלול בריבית קבועה לא צמודה למדד (קל"צ) 

הריבית לא משתנה היא קבועה והיא לא מושפעת מגובה המדד. גובה ההחזר החודשי לא משתנה. החיסרון במסלול זה הוא יוקר הריבית. המסלול נחשב ליקר יחסית והבנק מעדיף אותו. אם תרצו לפרוע את המסלול לפני סיום תקופת ההלוואה, העמלה על הפירעון המוקדם תהיה יקרה. עבור הבנק המסלול נחשב למסלול בעל סיכון נמוך. לכן, בנק ישראל הציב קריטריון על פיו, חובה לשלב בכל הלוואת משכנתא מסלול קבוע, כך שיהיה בגובה שליש מסכום ההלוואה.

מסלול בריבית קבועה צמודה למדד

מדובר במסלול קבוע בו גובה הריבית אינו משתנה. המסלול צמוד למדד ולכן אם המדד יעלה גובה יתרת קרן ההלוואה יעלה גם הוא. לכן, המסלול נקרא בעל סיכון גבוה. גם כאן, בדומה למסלול קל"צ, העמלה על פירעון מוקדם תהיה גבוהה. בגלל שהמסלול צמוד למדד, הריבית בו היא נמוכה יחסית למסלול קל"צ. לכן, כדאי לחשב מה יהיה גובה המדד הצפוי. אם המדד הצפוי הוא נמוך, ייתכן ושווה לשלב את המסלול הקבוע הצמוד, על פני המסלול הקבוע הלא צמוד.   

מסלול בריבית משתנה

ריבית משתנה מזכירה את ריבית הפריים, שני הריביות משתנות כל תקופה ריבית משתנה היא ריבית המשתנה כל חמש שנים, גובה ההחזר החודשי הוא קבוע לכל חמשת השנים ובהגיע מועד השינוי הריבית תשתנה וכך הלאה, עוד 5 שנים יהיה עוד שינוי.

על פי הריבית משתנה כל תקופה?

מסלול בריבית משתנה צמודה למדד 

הריבית משתנה כל חמש שנים למרות שהיא מוצמדת במהלך כל השנים למדד. השינוי שנעשה הוא בהתאם לפערים שנצמדו בעקבות המדד. המסלול צמוד למדד ולכן הוא בסיכון יחסי. המסלול מאופיין בשינוי אחת לתקופה (בדרך כלל מדובר ב 5 שנים). במסלול משתנה יש נקודה המאפשרת יציאה מהמסלול ללא תשלום עמלה על פירעון מוקדם. אם יש לכם נקודת יציאה, תוכלו לפרוע את ההלוואה גם לפני נקודת היציאה במסלול ולקבל עמלת פירעון מוקדם זולה יותר (אם יש נקודת יציאה מחשבים כאילו נקודת היציאה היא סיום ההלוואה והפער הנותר הוא זה שעל בסיסו מחשבים את העמלה).

המסלול מתאפיין בסיכון לא גבוה במיוחד, בינוני. יש בו הצמדה למדד אבל העמלה על פירעון מוקדם מהווה יתרון גדול. אתם צריכים לבדוק מה צפוי למשכנתא שלכם. אם אתם יודעים שתרצו לפרוע את המשכנתא בעוד 5 שנים, ייתכן והמסלול מתאים לכם.

מסלול ריבית משתנה לא צמוד למדד (מל"צ)

מסלול זה גם הוא משתנה כל 5 שנים. גם כאן יש נקודת יציאה, מה שיחסוך לנו את העמלה על פירעון מוקדם. הריבית לא צמודה למדד ובזה מתבטא השוני בין המסלולים המשתנים השונים.  

מסלול צמוד מט"ח (מטבעות חוץ כמו דולר, אירו)

הריבית במסלול מט"ח נתונה לשינויים תמידיים. השינויים הם בהתאם לשערי המטבע שנקבעה מראש ועל פיה מתנהל המסלול. הריבית היא משתנה ולא יציבה. היא לא צמודה למדד המחירים לצרכן, אך היא כן צמודה לשערי מטבעות החוץ. אם יתרת המשכנתא שנשאר לכם לשלם, עומדת על 100 אלף ש"ח ושער החליפין השתנה, הדולר עלה בשקל, יוצא שיתרת ההלוואה שלכם היא 200 אלף ש"ח! יתרת התשלום הוכפלה! המסלול נחשב למסלול מאוד מסוכן. לכן, לא לכל אחד כדאי לשלב את מסלול המט"ח. יש אנשים שמקבלים הכנסה במט"ח ולכן המסלול יכול להתאים להם. החוכמה היא לדעת לשלב את המסלולים המתאימים בצורה הנכונה, בשילוב המתאים.

מסלול זכאות

מסלול זכאות כשמו כן הוא, מי שזכאי יכול לקבל משכנתא במסלול זה. המסלול מסובסד מטעם המדינה והוא בעל תנאים נוחים. הריבית עומדת על 3%.

מי נחשב לזכאי?

אם יש לכם דירה או חלק מדירה על שמכם – אתם לא נחשבים לזכאים.

אם אתם רווקים מעל גיל 30  – אתם זכאים.

אם לא הגעתם ל 1000 נקודות – אתם לא זכאים.

איך צוברים את הנקודות?

אז ככה, על שנת הנישואין הראשונה תצברו 250 נקודות. על כל שנת נישואין נוספת תקבלו עוד 50 נקודות. אם יש לכם אחים או אחיות, כל אחד מהם מוסיף לכם עוד 50 נקודות. אם יש לכם ילדים, אתם מקבלים על הילד הראשון 350 נקודות ועל כל ילד נוסף 150 נקודות (את הנקודות על הילדים תקבלו עד ילד רביעי, עבור ילד חמישי כבר לא תוכלו לקבל נקודות). אם שרתתם מעל 3 שנים בצבא, נוספו לכם עוד 360 נקודות.

מסלול הזכאות נחשב למסלול מועדף, הריבית בו נמוכה יחסית ואין בו עמלה על פירעון מוקדם. הבעיה היא שיש קריטריונים ברורים לזכאות. לא כל אחד הוא זכאי ולכן לא כל אחד יוכל ליהנות ממסלול אטרקטיבי זה.

כשאתם מרכיבים את תמהיל המשכנתא שימו לב להגבלות בנק ישראל על הרכב המשכנתאות: 

  1. עד שליש מגובה המשכנתא יכול להיות בריבית משתנה, לטווח קצר של מתחת ל 5 שנים (כמו מסלול פריים).
  2. שליש מסכום המשכנתא צריך להיות מורכב ממסלול בריבית קבועה (לא משנה אם היא קבועה צמודה למדד או לא).
  3. רק שני שליש מסכום המשכנתא יכול להיות בריבית משתנה לטווח ארוך של מעל ל 5 שנים. 


אם תלכו לבנק לקבל הצעות למסלולי משכנתא שונים יכול להיות שתופתעו מכמות המסלולים המוצעת לכם. כן, יש מסלולי משכנתא רבים. כאן הבאנו בפניכם את מסלולי המשכנתא הנפוצים. מה שפחות משתלם ובעל סיכון גבוה שלא מצדיק את עצמו לא הבאנו כאן. פה ראיתם את המסלולים הנפוצים, ברגע שאתם מרכיבים את תמהיל המשכנתא שלכם, אתם עומדים בפני מסלולי משכנתא שונים. עליכם לבדוק מהם הצרכים שלכם. האם אתם רוצים משכנתא עם החזרים חודשיים שיכולים להשתנות או שאתם צריכים מסלולים יציבים? לא כל מסלול שטוב למישהו אחר טוב גם לכם. לכל אחד צרכים שונים ולכן גם מסלולי המשכנתא המרכיבים את התמהיל יהיו שונים.

בהצלחה בבחירת המסלול הנכון, אם תרצו תמיד תוכלו להיעזר ביועץ משכנתאות