רוצים לדעת מה יעזור למשכנתא שלכם להיות זולה יותר ויקרה פחות? כאן תגלו איך זה עובד
כידוע, כל יועץ משכנתאות מנסה לפרסם סיפורי משכנתאות מוצלחים לכל הציבור במטרה שיעדיפו לקחת את שירותיו על פני אחרים המתחרים לו בשוק. מה היא אותה הצלחה? באילו נקודות הוא משחק כדי לקבל את התוצאה המתבקשת?
יועץ משכנתאות מומחה יודע במה לגעת כדי שהמשכנתא של הלקוח שלו תקבל את הריביו האטרקטיביות ביותר. ישנם מספר פרמטרים שהם הסימני דרך שאם הם עומדים במקומם ועונים על קריטריונים מסוימים, יש למשכנתא את הפוטנציאל להגיע להצלחה גדולה.
איך מוזילים את המשכנתא?
שלב בסיס - ניהול סיכונים במשכנתא
אם תשימו לב, כל מה שהבנק עושה זה ניהול הסיכונים של הלווים. מה אומר תהליך זה של ניהול סיכונים? מדידת ההתחייבויות של הלווה למול יכולותיו הכלכליות בפועל. כך, יקוטלג הלווה בבנק ברמת סיכון גבוהה \ נמוכה, ואוטומטית תהפוך המשכנתא שלו לאטרקטיבית \ או ליקרה הרבה הרבה יותר.
אילו נתוני משכנתא הבנק אוהב?
א - הכסף מהבית מספיק להון עצמי גבוה
ככל שתביאו אתכם יותר כסף מהבית עבור העסקה, או במילים אחרות, ככל שתקחו הלוואה יותר קטנה מהבנק, כך ילכו הריביות במשכנתא שלכם ויהפכו למשתלמות יותר. הבנק רואה בכך פרופורציה טובה ששומרת על איזון הכלכלה שלכם ושלו.
למה שלכם?
כי לא לקחתם על עצמכם התחייבויות גדולות מדי, עובדה שהבאתם הרבה כסף בעצמכם ללא עזרה בנקאית.
למה שלו?
על כל שקל שהבנק מלווה ללווים הוא מחויב מבחינת בנק ישראל להשאיר סכום מסוים לעצמו. לכן, ככל שהמשכנתא תהיה יותר יקרה והבנק ירתק הון גדול יותר הצידה כדרישת בנק ישראל, הוא יהפוך לבנק עם פחות יכולת להיענות ללקוחות ועל כן הוא דורש ממכם שלפחות תלוו עם פרופורציה.
לכן, אם יש לכם הון עצמי גבוה וחשבתם לרכוש באמצעותו שני בתים, תחשבו על זה טוב טוב לפני שאתם מגיעים לכלל החלטה. כי עם הון עצמי גבוה ביחס לעסקה, תקבלו משכנתא זולה יותר.
תנאי זה של הבנק - הון עצמי גבוה, הינו הגורם המשפיע ביותר כיום, על טיב המשכנתאות בשוק.
אילו אחוזי מימון מומלצים ואילו לא?
- 60% אחוזי מימון ומעלה זוהי דרגת המימון הגבוהה והיקרה ביותר. במשכנתא עם 60% – 75% מימון, הריביות יהיו יקרות מאוד. מומלץ להימנע מכך ככל הניתן.
- הקטגוריה הבאה במדרגות המימון היא אחוזי מימון בנקאיים של 45% – 60% מימון. מדרגת מימון זו מחושבת לדרגת מימון בינונית והיא לא מומלצת במיוחד, אך עדיפה עשרת מונים על פני המדרגה הקודמת.
- ואחרון חביב. עם הדגש על החביב, גם לבנק וגם לכם. זו דרגת המימון הנמוכה של 45% מימון מקסימום. זו המדרגה המומלצת אך מעטות הן המשכנתאות המנצלות את היכולת לקבל ריביות זולות באמצעות כזו מדרגה נמוכה. ולמה? כי בעולם השפע של ימינו, מי שיש לו הון עצמי גבוה יעלה יחד עם ההון העצמי עד למקסימום משכנתא שהוא יכול לגרד כדי לגור בבית היוקרתי ביותר, הגדול ביותר והמפואר ביותר.
ב - נתונים פיננסיים משובחים שלכם ושל הנכס
כל נתון פיננסי שהייתם גאים בו מול חבר קרוב, זהו נתון שהבנק ישתמש בו כדי להוזיל לכם את המשכנתא ואת הריביות. זוכרים מה הוא ניהול סיכונים? זה מה שהבנק עושה גם פה. הבנק לוקח את הנתונים האישיים שלכם על מנת לערוך לכם מבחן סיכון. תארו לעצמכם תמונה בה מגיע אדם לפקיד המשכנתאות ומבקש ממנו להוציא לו אישורים למשכנתא.
במהלך השאלות הארוכות שמתשאל אותו הנציג, הוא שואל אותו מה המצב המשפחתי שלך? גרוש. איך זה נשמע לבנק? מבחינת הבנק יש סיכון בנתינת הלוואה לאדם יקר זה, כי הוא יפחד שאחרי שיקבל את המשכנתא שלו הוא יברח לחו"ל וישאיר את הבנק עם חור גדול של חוב… לכן, ככל שהאדם יותר מבוסס מבחינה משפחתית, וכמובן גם כלכלית, הראשונות שיהיו מושפעות מכך לטובה תהיינה הריביות.
ניתן פה רשימה קצרה של נתונים שמשפיעים לטובה על המשכנתא שלכם:
- מצב משפחתי.
- מספר ילדים ומקום לימודם.
- מקום העבודה.
- צבירת וותק במקום עבודתכם.
- שכר חודשי.
עד כאן השפעת מצבכם האישי, המשפחתי והכלכלי.
ועכשיו נעבור למצב הנכס והשפעתו על ריביות המשכנתא שלכם.
ריביות המשכנתא הן המחיר של המשכנתא. מדובר בתימחור המשכנתא. אם הנכס שלכם ממוקם בבניין מגורים בעל שם ארצי, ובבניין יש גם שוער שנמצא בכל זמן, זה יעלה את ה"מוניטין" שלכם בעיני הבנק ויגרום לו לרצות להוריד לכם את הריביות עוד קצת כי אתם נשמעים לו לקוח רציני שיעמוד בהתחייבויותיו.
ונעבור לרשימה קצרה ומשקפת מה הם הנתונים שיגרמו לריביות המשכנתא שלכם לרדת בעוד כמה שקלים:
- רישום מסודר בנסח טאבו.
- מיקום הנכס.
- קומת הנכס.
- נכסים נוספים אם יש לכם.
הרשימה היא רק תמצות קצר אבל העיקר שהרעיון הובן.
ג - התמקחות מול הבנקים על ריבית משכנתא זולה
מדובר בשלב האחרון אותו חשוב שתשאירו ליועץ המשכנתאות שלכם. שלב זה אינו תלוי בכם או במצבכם הנכס שלכם. כל שנותר לכם זה לנסות למתוח את החבל עד קצה גבול היכולת. הרי אתם מבינים לבד שמה נותנים לכם בלי מיקוח, זה לא מה שתקבלו אחרי מיקוח. לכן, חשוב מאוד לקחת יועץ משכנתאות שמכיר את הנקודות הרגישות של כל בנק ואיך דרך הבנק הספציפי הזה הוא יצליח "לסחוט" את המשכנתא הטובה ביותר. דעו לכם שזה לא צחוק. לכל יועץ משכנתאות יש שאיפה ומטרה כי כל משכנתא המנוהלת תחת ידיו, הוא יצליח להוציא אותה במחיר הכי הכי טוב שניתן. רוצים לראות זאת על בשרכם?
השאירו לנו פרטים ונציג שלנו יחזור אליכם לתיאום פגישה ראשונה ללא עלות.