רוצים להשקיע? איך מחליט הבנק אם לאשר משכנתא?

נניח שנפלה עליכם רוח טובה להשקיע בדירה, איך תדעו האם הבנק יאשר לכם לקחת משכנתא? הרי לא באמת התכוונתם לשלם את כל הדירה מההון עצמי שלכם. אז קודם כל חשוב שתפנימו שאכן, יש סיכוי שהבנק לא יאשר לכם משכנתא. אנשים המוגדרים בבנק כמסורבי משכנתא, הם לא אנשים עם קרניים על הראש או יצורים מוזרים. אלו עמך שבסך הכל כמה מהנתונים שלהם לא היו מספיק נקיים מבחינת הבנק. 

כמו שאתם עורכים סקר שוק על הבנק בו אתם מתעתדים לקחת משכנתא, כדי להיות בטוחים שתקבלו את כל הדרישות שלכם, כך עושה עליכם גם הבנק בו אתם מגישים בקשה לאישור עקרוני. 

תחשבו על זה שאם כל הכבוד לבנק אין לו את האפשרות להסתבך עם לקוחות שלא משלמים משכנתא, הבנק רוצה לדעת מראש שלא יהיה לכם קשה להחזיר לו את החוב בפן החודשי. 

איך הוא בודק את זה? על זאת תקראו כאן

רוב התהליך של השלבים עד לאישור עקרוני הם ממוחשבים. מייד אחרי שאתם מרימים טלפון או שולחים מייל לבקשת אישור עקרוני, פקיד המשכנתאות מזין את הנתונים שלכם למחשב הבנק ומיד קופץ לו איזה סוג של לקוח אתם והאם יש מצב שאתם מסורבי משכנתא או שתוכלו לקבל את האישור אותו ביקשתם תוך מספר ימים.

הבנק אוהב יציבות, כמה מוזר… הוא אוהב לקוחות שיש להם כסף ושהסיכונים בהתעסקות איתם שואפים לאפס. 

השאיפה של הבנק זה כמה שיותר לקוחות שמשלמים את מה שהם חייבים לבנק בזמן ובלי להתמהמה. 

מה זו משכנתא בהגדרתה?

משכנתא זו הלוואה לטווח ארוך הניתנת תמורת שעבוד נכס העומד מנגד. הבנק לא ייתן לכם 4,00,000 ש"ח כי אתם רוצים. אבל אם יש לכם נכס הנמצא בבעלותכם בלי הערת אזהרה המוצמדת לו, הוא ייתן לכם גם הלוואה לכל מטרה בלי לפחד כי במקסימום הוא לוקח את הנכס שלכם מעמיד אותו למכירה, מכסה את החובות ומחזיר לכם את היתרה. 

המקרים בהם הבנק משתמש בזכויות שיש לו על הבית הם נדירים ביותר מאחר וכבר בסינון הראשוני הבנק לא מתחיל עם לקוחות בלי רקע כלכלי מבוסס. אל תשכחו שאנו חיים במדינה שמטרתה העיקרית זה לעשות טוב לדרים בה. ולכן, עד שבית המשפט יאשר לבנק מסוים לממש את זכויותיו על דירה של לווה, יעברו הרבה הרבה מים בירדן…

מה בודק הבנק לפני שהוא מאשר משכנתא?

הון עצמי

הבנק בוחן דבר ראשון את ההון העצמי הקיים ביחס לנכס העומד מנגד. כלומר, אם הבנק מאשר לדירה ראשונה עד 75% מימון מצידו, הוא ירצה לראות בנתונים הראשוניים שהיגשתם לו שיש לכם את ה 25% מימון שלכם. הכל תלוי כמובן בגודל הדירה אותה בחרתם לקנות, בעיר ובמחירי הדירות. כי אם באשדוד לא תמצאו דירה בפחות ממיליון ש"ח, בדימונה תוכלו למצוא דירה ב 350,000 ש"ח. ההון העצמי הנדרש מלקוח בעסקה כזו וההון העצמי הנדרש מלקוח בעסקה כזו שונים בתכלית.

לכן אם אתם מעוניינים להשקיע בדירה, חשוב שתחפשו דירה שיש בה את הסינכרון המלא עם הנתונים הכלכליים שלכם. כך לא יהיו לכם אי נעימויות עם הבנק המלווה. 

כמובן שככל שההון העצמי שלכם יותר נמוך לעומת העיסקה, היא תשמע לכם עסקה יותר שווה כי כך אתם יכולים למקסם את ההון העצמי, אבל אל תעשו שטויות בתחילת הדרך ואל תחיו באשליות שבגלל שאתם מרוויחים הרבה כסף בחודש, הבנק ייתן לכם להוציא משכנתא עם הון עצמי הנמוך בהרבה מדרישת הבנק הסטנדרטית. 

גובה הכנסה

כדי לראות שאתם מצליחים לעמוד בהחזרים החודשיים, לא מספיק שיש לכם הון עצמי גבוה. חשוב לבנק לראות שיש לכם הכנסה התואמת לגובה המשכנתא העתידית שלכם. אגב, רוב הלקוחות המקבלים סירוב משכנתא זה בגלל הסעיף הזה. למרות שבמציאות הרבה יותר קשה להגיע להון עצמי גבוה מאשר להכנסה גבוהה. אבל… עובדה מהשטח.

איך בודק הבנק את יחס ההחזר שלכם? הוא יבקש ממכם להציג את שלושת התלושים האחרונים שלכם.אם אתם עצמאיים הוא יבקש ממכם להציג לו שומת מס. 

הדרישה הבסיסית של הבנק זה שהמשכנתא תהווה רק שליש מתוך ההכנסה הפנויה שלכם. מהי הכנסה פנויה? כל הוראת קבע של יותר מ 18 חודש קדימה נחשבת להכנסה תפוסה. כך שאם אתם מרוויחים 20 אלף ש"ח יחד עם בן הזוג שלכם, זה נשמע שבקלות תעברו את מבחן הבנק בנוגע ליחס החזר אבל אם יש לכם הוראות קבע והחזרת הלוואות וכל שאר הוצאות מהסוג הזה, אזי יכול להיות שדווקא על סעיף זה יעצור לכם את הבנק את האישור עקרוני ולא ייתן לכם אותו עד לשיפור יחס ההכנסה שלכם

יוקר ההחזר החודשי - על פי המסלול אתם בוחרים

כאן הגענו אל הנקודה הרגישה. רק לאחרונה היה לנו מקרה של לקוח שקיבל אישור עקרוני על משכנתא דווקא די סבירה. וכאשר הגיע אלינו הוזלנו לו את המשכנתא ב 250 אלף ש"ח! שמעתם נכון. וזה לא היה לקוח עם משכנתא על בניין, זה היה לקוח עם משכנתא למימון בית רגיל. 

כי זה התחום שלנו. 

אנחנו כקבוצה של יועצי משכנתאות מכירים את הבנקים כמו שאתם מכירים את עצמכם. אנו יודעים איך לסחוט את מגוון המסלולים המוצעים היום על מנת להפיק לכם תמהיל משכנתא איכותי עם ריביות זולות ותנאי משכנתא אטרקטיבים ככל הניתן. 

אל תשלו את עצמכם כי אם קצת רצון טוב אפשר להסתדר גם בלי יועץ משכנתאות!

רוצים לדעת שאתם לא משלמים לבנק כסף מיותר? 

הקליקו כאן לתיזמון פגישה עם נציג שלנו על מנת להתחיל יחד איתו את הדרך הטובה והנכונה עד לרכישת דירה והוצאת משכנתא