מה זה בנק למשכנתאות? ומה שצריך לדעת כשלוקחים משכנתא

בנק. בנק. בנק. מה זה בכלל. כדי להבין מה זה בכלל צריך להסביר את זה. אז קדימה בואו נעשה את זה. כמה פשוט ככה נצרך. בנק למשכנתאות זה שם כולל לגוף פיננסי עם רישיון של מדינת ישראל- המפקח על הבנקים. בנק למשכנתאות נותן גם הלוואות לדיור. חלק מהבנקים הם בנקים יותר מסחריים שמתוקף תפקידם כבנק הם נותנים גם משכנתאות אבל יש בנקים שלקחו את תחום המשכנתאות כתחום ההתמקצעות שלהם. גם גופים כמו חברות ביטוח רשאים לתת משכנתאות לציבור. אבל אלה נותנים את המשכנתאות בלי אכיפה של בנק ישראל וזה עלול להזיק לתנאי המשכנתא. 

תמיד תדעו שבנק ישראל מגן על הלווה. הלווה הכוונה לאזרח הפשוט. 

אילו סוגי הלוואות נותנים הבנקים למשכנתאות? 

כמו שאתם יודעים, אין הלוואה אחת שדומה לחברתה. אבל מלמעלה אין חלוקה להרבה קטגוריות. מה שכן יש זה שני סוגי הלוואות שבנק ישראל נותן לציבור:

הלוואה אחת זה משכנתא מסובסדת. כלומר משכנתא הניתנת מטעם משרד השיכון למי שזכאי לכך. את המשכנתא הזו ניתן לקחת כמשכנתא לכיסוי כל הסכום עבור רכישת נכס. ואפשר גם לקחת אותה כעוד חלק על מנת להשלים את המשכנתא הבנקאית. 

הלוואה נוספת היא משכנתא מסחרית. כלומר, משכנתא הניתנת לכל אזרח שהוא בכל בנק שהוא. בארץ יש שמונה בנקים בהם ניתן לקחת משכנתא לדיור. ואלו הם: מזרחי טפחות, הבינלאומי, מרכנתיל, דיסקונט, פועלים, ירושלים.

סוג נוסף ואחרון שהוא לא נחשב כסוג נוסף זה משכנתא לקהל יעד מסוים. משכנתאות מן הסוג הזה ינתנו בדרך כלל בתתי בנקים. לדוגמא: חיילים יכולים לקבל משכנתא מיוחדת להם עם תנאים טובים ומשתלמים בבנק אוצר החייל. בנק אוצר החייל הוא חברת בת של הבנק הבינלאומי. עובדי מדינה זכאים למשכנתא אטרקטיבית גם הם בבנק המיועד להם. וכן על זו הדרך. 

בנק ישראל הוא האמא של כל הבנקים

איך עובדת כל המערכת המסועפת הבנקאית בישראל? הכסף של כל האנשים במדינה נמצא בבנקים בארץ. והכסף של כל הבנקים בארץ מופקד בבנק ישראל. כל בנק ובנק בארץ חייב שתהיה לו יתרה בבנק ישראל. בעצם כל הלוואה שנותנים הבנקים ללווים שלהם, הם חייבים לשים כנגד אחוזים מסויימים במזומן בבנק ישראל. ולמה? כדי שאם חלילה תהיה קריסת מערכות בנקאית, שיהיה לבנק כסף שאיתו הוא יוכל לשרוד. לכאורה כל בנק רוצה להלוות כמה שיותר כסף כדי להרוויח כמה שיותר כסף. אבל לא תמיד יש לבנקים אפשרות להלוות בלי גבול כי נגמר להם התקציב החודשי למשכנתאות (לבנק יש תקציב חודשי למשכנתאות, להלואות מסחריות, להלוואות עסקיות וכו'). מה יעשה הבנק במצב כזה? הוא יאשר לכם משכנתא אבל עם ריביות מאוד יקרות כדי שלא תרצו לקחת אצלו את המשכנתא, הוא יסביר לכם שנתון X בעו"ש שלכם לא מצא חן בעיניו ולכן הוא לא מאשר לכם, אבל כל אלו הם רק תרוצים מסביב. הסיבה האמיתית היא שאין לו עכשיו תקציב למשכנתאות נוספות כדי לאשר עוד הלוואות. 

לוקחים משכנתא? זה מה שצריך לדעת 

  • קודם כל הכי חשוב זה שלמרות שיש כללים ברורים מטעם בנק ישראל שמגביל את הבנקים בתנאים שהוא יכול לתת לכם, בתוך טווח ההיתר של בנק ישראל, יהיו בנקים שייתנו הלוואות עם תנאים טובים יותר, ויהיו בנקים שיתנו הלוואות עם תנאים טובים פחות. לכן, לפני שאתם ניגשים לבנק ואומרים לו שאתם רוצים לעשות אצלו את המשכנתא, אתם צריכים לקבל אישור עקרוני מכמה בנקים ולבדוק היכן יש לכם אפשרות לקבל את הריביות הזולות ביותר. אחר כך אתם גם יכולים להתמקח לטובתכם ולטובת החיסכון שלכם. תבינו שעם הבדל קטן במספר המופיע לאחר הנקודה אתם עלולים למצוא את עצמכם משלמים חמישים אלף שקלים יותר, במצטבר.

  • אם נראה לכם שאתם יכולים למצוא את עצמכם זכאים לקבל תעודת זכאות, קבלו אותה. כי אתם יכולים לחסוך בעזרתה עשרות אלפי שקלים במשכנתא שלכם. אם בתנאי המשכנתא הטובים, ואם בבוא היום כשתרצו לבצע מחזור משכנתא ולא תצטרכו לשלם את העמלות הגבוהות של פירעון מוקדם כי יש לכם מסלול זכאות. בקיצור, יש לכם מספיק סיבות טובות לא לוותר על מסלול זכאות במשכנתא שלכם.

  • אם קיבלתם סירוב משכנתא מכמה בנקים, תמיד אתם יכולים לפנות לגופים חוץ בנקאיים כדי לאשר לעצמכם משכנתא. אל תבהלו אם אתם מקבלים אישור עקרוני עם ריביות גבוהות בצורה חריגה של ממש. כי מקסימום אחרי שנה שאתם משלמים מדי חודש בצורה תקינה את המשכנתא שלכם בגוף חוץ בנקאי כל שהוא, אתם יכולים לנסות למחזר את המשכנתא דרך בנק וכך להביא את המשכנתא שלכם לפסים שפויים יותר. 

פנו למומחים שלנו  

אנו במגזין למשקיע המתחיל, נשמח להכיר לכם את המומחים שלנו. חשוב שתדעו שיש אנשים שיכולים לעזור לכם להגשים את המטרות שלכם. אזרח פשוט שאין לו ידע בנקאי או רקע בתחום, עלול להתקשות מאוד בהחזרי המשכנתא שלו. כי המשכנתא והתנאים שלה, מושפעת ישירות ממי שמוציא אותה מהבנק. 

אני רוצה להיפגש עם המומחים של המדריך למשקיע המתחיל.