האם אפשר לקחת הלוואה בה ההון העצמי מתבסס על שיעבוד נכס אחר?

אין אפשרות לקנות היום דירה בלי שההון העצמי שלכם יהיה גבוה מספיק. זה קרה בגלל שלוש סיבות עיקריות. 

א' כי מחירי הדירות עלו מאוד בעשור האחרון, דבר שגרם לכך שעם פחות מאתיים אלף שקל מזומן אין לכם בכלל מה לחשוב על הכיוון (מאתיים? זו דירה ממש קטנה). 

ב' ממוצע המטרים למשפחה עלה מאוד גם הוא. אם פעם אנשים קנו דירה על פי היכולות הפיננסיות שלהם, באיזור של 50,60 מטרים, היום, מי שאין לו את ההון העצמי הדרוש בשביל דירה של 120 מטרים לכל הפחות לא כולל מרפסת, לא יקנה כל מהר. הוא ימשיך לחסוך עד שיוכל לאפשר לעצמו לרכוש את בית חלומותיו. 

ג' הביקוש לדירות גדול מאוד לעומת מה שיש לשוק להציע. 

בשורה תחתונה, מחירי הדירות עלו, עולים וכנראה גם יעלו עוד, כך לפחות נראית התקופה הקרובה. 

מדינת ישראל נמצאת כל הזמן בתוך מרדף אחרי עצמה ובתוך ניסיון נואש להגדיל את כמות הדירות החדשות העומדות למכירה, כך שיהיו הרבה דירות ואנשים יאלצו להוריד את מחיר הדירה שלהם, כדי שמישהו יועיל בטובו לקנות אותה. כפי שאתם יודעים, ההפך קורה, מחירי הדירות עולים ועולים ועולים. 

 

מה עשו אנשים רבים, משכנו נכס של ההורים, או דירה נוספת שלהם בעצמם, לקחו את התמורה למשכון ויצרו עם זה הון עצמי לבית נוסף. כלומר לא היה להם בסיס אמיתי כדי לרכוש בית והם יצרו לעצמם את הבסיס הזה על ידי משכון של נכס שלא היה עליו קודם משכנתא.

אם אתם מכירים קצת את הבנקים ואת הלך הרוח של בנק ישראל, אנו לא צריכים לספר לכם כי בנק ישראל לא אוהב שאנשים מתפרעים יותר מדי ולוקחים על עצמם סיכונים שעשויים לסכן את הבנקים. לכן, הוא יצא בהנחיות חדשות שיעצרו את הסינוור אחרי דירות גם בלי הון עצמי. 

האם בנק ישראל מאפשר הלוואה למימון ההון העצמי?

בנק ישראל יצא בהנחיה ברורה לבנקים לא לאשר הלוואה תמורת משכון נכס אם ההלוואה מיועדת למימון הון עצמי לנכס נוסף. נקודה. נגמרו החגיגות. חשוב לצייין שכיום הכלל הזה עדיין לא בתוקף, מה שאומר שחלקם של הבנקים יאשרו לכם סוג כזה של משכון וחלקם לא. אין עדיין אכיפה על הכלל החדש של בנק ישראל. אמורה להיכנס רגולציה מסודרת בנושא זה של משכון נכס שהתמורה שלו עומדת לשמש כבסיס לדירה אחרת. 

בינתיים יש מספר כללים. הלוואה לכל מטרה שהמטרה היא הוצאת משכנתא על נכס נוסף, יכולה להיות עד 50% מהנכס הראשון, אותו ממשכנים. כלומר שאם יש לכם נכס א' ששווה מיליון שקלים, אתם יכולים להוציא ממנו 500 אלף ש"ח כדי לקנות בית נוסף. היום זה ממש בדיעבד מבחינת הבנקים, אבל בקורונה, "בעבר" הלא רחוק, בנק ישראל עודד לעשות צעדים מעין אלו כדי להוציא את המשק מהתרדמת העמוקה אליה כמעט נכנס עם כניסת הסגר הראשון לתוקפו. הכללים בתקופת הקורונה היו שונים, אם היום רק מחצית משווי הבית יכול להגיע לידי מימוש, כאשר כללי הקורונה היו בתוקף, ניתן היה לממש 70% משווי הבית. 

מה צופים המומחים בעקבות הגבלת הלוואות להון עצמי?

בפועל מה שצופים מומחי הנדל"ן לא מזהיר כל כך. בנק ישראל מלא בכוונות טובות ממש כמו שהרימון מלא בגרעינים. אבל אם הוא יחסום דרך זו של מימון נכסים חדשים, משקיעים לא יחפשו תחום עבודה חדש, אלא ימשיכו להשקיע על ידי לקיחת הלוואות יקרות יותר. כך שתחום הנדל"ן הרעוע גם כך, עלול להגיע למקום הרבה יותר מסובך מהמקום שלו היום. לכן, לא בטוח שההגבלה תביא פתרון. 

תכל'ס, מדינת ישראל רוצה להקטין את כמות עסקאות הנדל"ן כדי לעצור את עליית מחירי הדירות, אבל בפועל עסקאות הנדל"ן ימשיכו להיסגר, רק בתנאים פחות טובים. תבינו שלא רק שמחירי הדירות לא יעצרו אלא, הם ימשיכו לעלות. כי אם יזם קונה שטח על ידי הלוואה יקרהmimun-nadlan.co.il, הוא גם יעלה אחר כך את מחירי הדירות בפרויקט. הרי מחירי הדירות בפרויקט כוללות את עליות הנדל"ן בדרך לגמר הפרויקט. 

בינתיים, למרות שבנק ישראל ממש רוצה להוציא את ההנחיה החדשה לפועל, הוא מתמהמה מלעשות זאת, כי אין לו עניין להעלות את מחירי הדירות. מחירי הדירות נמצאים בתקרה ללא אפשרות לעלייה נוספת. מה שבעיקר ממשיך לעלות, זה מחיר הדירות הקטנות. כלומר אם בעבר למי שלא היה כסף לדירה גדולה, היה לו את האופציה של רכישת דירה קטנה. היום רכישת דירה קטנה לא מוזילה בהרבה את עלויות המשכנתא. בקיצור המצב ביש ואין מה לעשות אלא, לשלם הרבה כסף לכל דירה. 

כל עוד אתם משקיעים שקונים דירה ומוכרים דירה זה לא נורא, אבל מה יהיה על זוגות צעירים שלא מצליחים להגיע לדירה משלהם…? רק אלוקים יודע. 

רוצים להגיע לנכס משלכם? החלום נראה לכם רחוק? 

אנו במדריך למשקיע המתחיל נשמח להראות לכם איך זה אפשרי. הקליקו כאן לתאום פגישה עם מומחה שיחד איתכם יוציא את החלום לפועל.